Необходимость нотариального удостоверения договоров по отчуждению объектов недвижимости

О правовой позиции Министерства экономического развития Российской Федерации (письмо №Д23И-4180 от 02.09.2016 г.) по вопросу применения норм действующего законодательства относительно необходимости нотариального удостоверения отдельных видов сделок.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению (продажа, дарение, мена и.т.п) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе, при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (в этом случае предметом сделки по отчуждению (одного договора) может являться как объект недвижимости, находящийся в долевой собственности, так и несколько долей в праве собственности, составляющих в совокупности объект недвижимости).

Обращаем внимание, что нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

При этом, по мнению Минэкономразвития России:

1) правило о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит применению к любым сделкам по отчуждению доли в праве собственности, в том числе к:

- сделкам по отчуждению доли (с учетом режима совместной собственности) (в частности, при отчуждении доли в праве собственности на объект недвижимости, если титульным собственником доли является один из супругов и при этом доля в праве была приобретена во время брака),

- сделкам по отчуждению доли независимо от способов ее приобретения (в том числе, к сделкам по отчуждению доли в праве собственности третьему лицу, если объект недвижимости принадлежит одному заявителю на праве собственности),

- сделкам по отчуждению своих долей в праве общей собственности на недвижимое имущество всеми участниками долевой собственности,

а также к

- сделкам купли-продажи недвижимого имущества, по которым объект недвижимости приобретается супругами в общую долевую собственность (в силу положений п. 2 ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации);

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Установленный законом режим совместной собственности может быть изменен лишь брачным договором. Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, устанавливают режим долевой собственности на приобретаемый объект недвижимости. Данный договор купли-продажи имеет признаки брачного договора. В соответствии с п. 2 ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

В этой связи договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому объект недвижимости приобретается супругами в общую долевую собственность, подлежит нотариальному удостоверению.

При оформлении объекта недвижимости супругами в общую совместную собственность, нотариальное удостоверение договора не требуется.